房地合一稅2.0怎麼算？新舊制差異、適用對象與稅率解析

房地合一稅是出售房屋時，不可忽略的重要稅負。房地合一稅 2.0 稅率怎麼算？誰需要繳房地合一稅？本文整理房地合一稅 2.0 的適用對象、稅率、計算公式、申報流程，幫助您為房產買賣做好準備。

房地合一稅是什麼？先了解房地合一稅 2.0 基本概念 

房地合一稅顧名思義是針對房屋、土地交易所得課徵的所得稅。當納稅義務人出售符合新制適用範圍的房屋、土地並產生所得時，原則上會將房屋與土地的交易所得合併計算並課稅。房地合一稅屬於所得稅的一部分，也是由國稅局徵收的中央稅。

房地合一稅實施前，賣出房屋與土地的所得採取分別課徵的方式：出售房屋產生的所得，須申報個人財產交易所得；土地交易所得原則上免納所得稅，但土地移轉時仍可能課徵土地增值稅。

而從民國 105 年（2016 年）1 月 1 日起，房地合一課徵所得稅制度正式施行，之後政府進一步修法於民國 110 年（2021 年）7 月 1 日進一步修法調整制度，推出現行的「房地合一稅 2.0」。在原有制度基礎上調整短期持有房地的適用稅率，並將預售屋交易及符合一定條件的股權交易等納入課稅範圍。目前房地產交易所適用的房地合一稅規定，主要以房地合一稅 2.0 制度為主。

「房地合一稅 2.0」或「財產交易所得稅」：先確認房地適用哪一種？

雖然房地合一稅開始實施了，但不代表所有的房屋買賣都是用新制的「房地合一稅 2.0」。如何判斷適用哪種稅制呢？

• 民國 104 年（2015 年）12 月 31 日以前取得的房地，售出時適用「財產交易所得稅」制，於隔年 5 月申報；但民國 103 年（2014 年）1 月 2 日至 104 年（2015 年）12 月 31 日間取得，且於 105 年 1 月 1 日以後出售、持有期間未逾 2 年的房地，則適用房地合一稅制。

• 民國 105 年（2016 年）1 月 1 日以後取得的房地，適用房地合一稅制；自民國 110 年（2021 年）7 月 1 日起交易者，適用房地合一稅 2.0 相關規定。

取得時間原則上以完成所有權移轉登記之日為準，可參考土地、建物謄本或權狀所載的登記日期。另外，適用房地合一稅新制，需要在房地完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報。

如屬繼承、贈與等特殊取得情形，適用規定及持有期間計算方式可能不同，仍應依個案確認。  其中，出售因繼承取得的房地，應留意被繼承人的取得日期；如被繼承人於民國 105 年（2016 年）1 月 1 日以後取得房地，原則上適用房地合一新制。若屬連續繼承，則應以最近一次被繼承人的取得日判斷是否適用新制；計算持有期間時，符合規定者可將連續各次繼承的被繼承人持有期間合併計算。

除了通用規則外，判斷是否使用新制房地合一稅，有另外的特例。

譬如，若房地是透過配偶贈與、繼承或遺贈等方式取得，取得日或持有期間另有特殊認定規定，並可能影響適用稅制及稅率。 

房地合一稅什麼時候申報？

依目前房地合一稅 2.0 規定，個人交易適用房地合一稅新制的房屋、土地，原則上應於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內，填寫申報書並辦理申報。房屋使用權、預售屋及符合一定條件的股份或出資額，則須在交易日（通常為契約訂定日）的次日起算 30 日內完成申報。

房地合一稅的申報機關，原則上以申報時的戶籍所在地為準；無戶籍者，依序以居留地、交易房地所在地判定。前三者均不適用時，則向中央政府所在地之稽徵機關（財政部臺北國稅局）申報。

房地合一稅 2.0 稅率

個人稅率一覽表

• 境內居住個人：符合臺灣《所得稅法》「中華民國境內居住之個人」規定的賣方，例如符合《所得稅法》「中華民國境內居住之個人」規定者，包括在臺有住所並符合相關居住條件，或在臺無住所但於一課稅年度內居留合計滿 183 天者 。

• 非境內居住個人：不符合上述境內居住個人規定者 。

營利事業稅率一覽表

特殊交易優惠一覽表

房地合一稅 2.0 要繳多少呢？基本計算公式說明

房地合一稅並非直接以房地售價或買賣價差計算，而是先從成交價額中扣除取得成本、相關費用及依法可以減除的項目，算出「房地交易所得」；再依法減除交易日前 3 年內可扣除的房地交易損失，以及依公告土地現值計算的土地漲價總數額，算出「課稅所得」，再乘以適用稅率，才會得到實際應繳納的房地合一稅。

基本計算方式如下：

• 房地交易所得＝成交價額－取得成本－相關費用

• 課稅所得＝房地交易所得－可減除的土地漲價總數額－交易日前 3 年內可扣除的房地交易損失

• 應納稅額＝課稅所得 × 適用稅率

其中，取得成本主要為原始買入房地的價款；相關費用則包括取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等）、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2 年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。 

另外房地合一稅 2.0 對「土地漲價總數額」的減除設有上限，原則上以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算的土地漲價總數額為限，以避免透過提高申報移轉現值增加所得稅可減除金額。 

若納稅義務人在本次交易日前 3 年內曾發生符合規定的房地交易損失，也可以依法自本次房地交易所得中扣除。建議妥善保留買賣契約、付款紀錄、發票及收據等證明文件，以便核實認列成本與費用。

不過若未能提示費用證明文件，或所提示的費用證明金額未達成交價額 3%，稽徵機關得按成交價額 3% 計算可減除費用，並以新臺幣 30 萬元為限。 

相關證明文件的詳細規定，可參考財政部稅務入口網的說明：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-q-and-a/national/individual-income-tax/house-tax-and-land-tax-consolidation-question/bD1Kz5A

房地合一稅 2.0 計算器

房地合一稅的計算涉及房地取得與交易日期、持有期間、成交價額、取得成本、相關費用及適用稅率等多項因素，計算方式較為複雜。也可以參考【信義房屋】的房地合一稅試算｜賣屋稅費成本計算進行估算，但試算結果僅供參考，實際應納稅額仍應以國稅局核定結果為準。 

哪些交易適用房地合一稅 2.0？ 

自 2021 年 7 月 1 日起，個人或營利事業交易符合房地合一稅適用範圍的房屋、土地及其他特定交易，原則上應依「房地合一稅 2.0」規定課稅。

個人

2021 年 7 月 1 日起，個人交易下列項目所得須按新制課稅：

• 2016 年 1 月 1 日以後取得的房地。

• 2016 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權。

• 2016 年 1 月 1 日以後取得的預售屋及其坐落基地。

• 符合一定條件的股份或出資額。

營利事業

2021 年 7 月 1 日起，營利事業交易下列項目所得須按新制課稅：

• 2016 年 1 月 1 日以後取得的房地。

• 2016 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權。

• 2016 年 1 月 1 日以後取得的預售屋及其坐落基地。

• 符合一定條件的股份或出資額。

哪些情況可免納房地合一所得稅？

部分符合規定的房地交易可免納所得稅，例如符合《農業發展條例》規定得申請不課徵土地增值稅的土地、被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物，以及尚未被徵收前移轉的都市計畫公共設施保留地。

哪些房地仍適用房地分開課稅舊制？

另一方面，2015 年 12 月 31 日以前取得且仍適用舊制的房地，個人出售房屋所產生的所得，原則上應依舊制申報財產交易所得，而非適用房地合一稅。

至於繼承或受贈房地，日後出售時，仍須依取得方式、取得日期及持有期間等相關規定，個別判斷適用房地合一新制或舊制。

因此，在判斷房地交易是否適用房地合一稅 2.0 時，第一步應先確認房地的取得日期、取得方式與交易類型。

房地合一稅 2.0 由誰負責申報？ 

房地合一稅 2.0 原則上由出售房地的賣方負責申報。如果是個人出售房地，通常由出售房地的所有權人負責申報；如由營利事業出售，則由該營利事業依規定申報。

不過，並非只有「房屋所有權人出售成屋」才可能適用。交易預售屋及其坐落基地、房屋使用權，或符合一定條件的股份及出資額，也可能納入房地合一稅 2.0 的課稅範圍。

房地合一稅 2.0 申報三大重點

房地合一稅 2.0 申報重點一、申報時間 

房地合一稅 2.0 擴大申報交易對象範圍，因此申報時間不再只有一個時間點，而會根據交易類型分成下方 4 個時間點： 

1. 一般成屋、土地交易：房地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內申報。 

2. 房屋使用權交易：房屋使用權權利移轉日的次日起算 30 日內申報。 

3. 預售屋交易：預售屋及其坐落基地買賣契約簽訂日（即簽約日期）之次日起算 30 日內申報。 

4. 股權交易：符合視為房屋及土地交易之股份或出資額買賣交割日之次日起算 30 日內申報。 

房地合一稅 2.0 申報重點二、申報方式 

申報方式分為電子和紙本申報，並應在規定申報時間內向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。 

• 電子申報辦法 

• 進入財政部「個人房屋土地交易所得稅電子申報繳稅系統」。

• 填寫房地交易、取得成本、相關費用等資料，系統協助計算應納稅額。

• 依系統指示上傳相關證明文件。

• 如有應納稅額，依系統提供的方式完成繳稅。

• 完成電子申報後，保存申報及繳稅相關資料。

• 紙本申報辦法 

• 自行填具個人房屋土地交易所得稅申報書，並計算應納稅額。

• 如有應納稅額，應先於申報期限內完成繳納。

• 如有應納稅額，檢附繳納收據；並檢附買入及賣出契約書影本、成本及必要費用等相關證明文件。 

• 將申報書及應備文件親送至該管稽徵機關，或採郵寄方式，建議以掛號寄送辦理申報，並保留寄件證明。

• 完成申報後，建議妥善保存申報資料及繳納證明。

屋主除了要繳交房地合一稅 2.0 之外，還可能需繳交土地增值稅，若想要事先試算賣房相關稅費，信義房屋提供完善的賣房稅費試算工具，讓屋主預估賣屋所需稅費成本，並提供相關稅費資訊及申報流程說明等服務，讓房屋買賣更加順利。 

房地合一稅 2.0 申報重點三、應備文件 

申報房地合一稅 2.0 時，可能需要檢附以下文件。 

• 個人房屋土地交易所得稅申報書 1 份。 

• 計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據。 

• 買入及賣出的買賣契約書影本（私契）。 

• 成本及必要費用相關證明文件。 

• 其他有關文件。 

房地合一稅 2.0：個人如何節稅

若符合自住條件，則可以在特定狀況下，享有「重購退稅」和「自住減免」的優惠。下方將針對這 2 項優惠條件詳細說明。 

1. 重購退稅 

換屋型之客戶，無論先買後賣，或是先賣後買，符合下列重購自住房地相關條件者，就可以申請重購退稅： 

1. 買屋及賣屋之時間（以完成移轉登記之日為準）相距在 2 年以內 

2. 出售自住房屋土地於出售前 1 年內無出租、供營業或執行業務使用者 

但是要特別注意以下 2 點： 

1. 個人或其配偶、未成年子女於新、舊自住房屋均已辦竣戶籍登記並有居住事實。 

2. 重購後的自住房地，在重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉，否則將追繳所退還稅額。 

退稅比例則是根據新購房地價額和舊房地價額來看，若新購房地價額大於舊房地價額，可退全額；反之，則按比例退稅。如果是以本人名義出售自住房地，而由配偶名義重購者，亦可適用以上重購退稅優惠。 

想掌握更多重購退稅資訊，推薦閱讀：【2026重購退稅攻略】試算公式、案例、申請辦法一篇搞懂 

2.自住減免 

根據財政部提出的自住房地優惠稅率說明，只要個人交易自住的房屋、土地符合 3 項條件，課稅所得 400 萬元以內免稅；超過 400 萬元的部分，按 10% 稅率課徵。 

1. 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用 

2. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿 6 年 

3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用自住房地租稅優惠規定 

例如，小明在民國 106 年 1 月 1 日買了一處總價 1,200 萬元之房地產，後於民國 112 年 1 月 2 日之後以 1,500 萬元賣出，符合自住房地租稅優惠條件，相關費用和土地漲價總數額合計 100 萬元，課稅所得額如下： 

假設可減除成本、費用及土地漲價總數額等合計為1,300萬元，則課稅所得為：

1,500 萬元－1,300 萬元＝ 200 萬元。 

200 萬元未超過規定課稅所得額 400 萬元，因此可以免課徵房地合一稅。

房地合一稅 2.0 的常見問題

※以下提及之「房地合一稅」皆為新制「房地合一稅 2.0」。

Q：賣屋還需要繳哪些稅？

出售房地除了可能須申報房地合一稅外，通常還會涉及土地增值稅，而辦理不動產移轉登記所使用的契據，也可能涉及印花稅；此外，房屋稅、地價稅屬持有房地期間的稅負，出售年度仍可能依相關規定負擔。 

Q：繳房地合一稅還要繳所得稅嗎？

房地合一稅本身就是所得稅的一種。個人出售適用房地合一新制的房地後，應在規定期限內分離申報納稅，但該筆房地交易所得不必再併入年度綜合所得總額重複課稅。

Q：什麼情況不用繳房地合一稅？

不用繳納房地合一稅的情況，大致可分為三類。

第一類是交易標的不屬於房地合一新制，例如出售 2016 年以前取得且仍適用舊制的房地；但出售房屋的所得仍可能須按舊制申報財產交易所得。

第二類是《所得稅法》規定的免稅交易，例如符合《農業發展條例》規定得申請不課徵土地增值稅的土地、被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物，以及尚未被徵收前移轉的都市計畫公共設施保留地。 

第三類是計算後沒有應納稅額，例如房地交易發生虧損，或符合自住房地優惠且課稅所得未超過 400 萬元。

不用繳稅不一定等於不用申報；適用房地合一新制的交易，即使虧損、適用免稅額或計算後稅額為零，除符合法定免申報情形外，原則上仍須在期限內辦理申報。

Q：預售屋要繳房地合一稅嗎？

預售屋是否要繳交房地合一稅，則是看是否有「預售屋交易」。

• 只是向建商購買預售屋並繼續持有：尚未產生交易所得，不會因為購買本身而繳房地合一稅。

• 在取得房地所有權前，將預售屋買賣契約轉讓給他人：屬於預售屋交易，原則上納入房地合一稅 2.0。

• 交屋並完成所有權登記後再出售：已屬房屋、土地交易，應依房地取得日期及交易日期等規定判斷是否適用房地合一稅 2.0。

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※ 本文參考資料來源為財政部，相關稅制資訊請以官方最新公告為準，或請洽信義房屋專人諮詢。