房屋稅怎麼算？房屋稅 2.0 計算方式、節稅辦法、新舊制重點比較

每年 5 月是房屋稅開徵的期間，許多屋主可能對於「房屋稅怎麼節稅」的細節仍有疑問。若能了解計算方式與適用條件，不僅能掌握支出費用，也能合法申請節稅。本文將詳細解析房屋稅的基本概念、計算公式、繳納方式，一次看懂房屋稅 2.0 新制，並提供實用的節稅建議，協助屋主妥善規劃房產稅務。

房屋稅是什麼？

房屋稅是針對依法擁有房屋的人所課徵的地方稅，屬於財產持有稅。只要名下持有房屋，在持有期間原則上每年都需要繳納房屋稅，不論房屋是自住、出租，或作為其他用途使用，只要有增加房屋使用價值都需要依法課徵房屋稅。

房屋稅是誰要負責繳納？

原則上，房屋稅由房屋所有人負責繳納。不過，依據《房屋稅條例》第四條規定，若房屋的使用方式或權利狀態不同，納稅義務人也可能有所不同。例如地上權房屋由使用權人繳納，設定典權的房屋由典權人繳納；若房屋所有人住址不明，由管理人、現住人或承租人依法代為繳納。

房屋稅的納稅義務人包含：

• 房屋所有人：一般房屋的所有人。

• 使用權人：地上權房屋的使用人。地上權房屋是指擁有房屋，但沒有土地所有權，只取得土地使用權的房屋。

• 典權人：指依典權契約取得房屋使用權的人。典權人會先支付一筆典價給房屋所有人，在典權存續期間可使用該房屋，因此依法由典權人繳納房屋稅。

• 共有人：共同擁有房屋的人。可推派其中一人代表繳納，也可以申請「依各自持分比例」各自開單繳稅。

• 管理人、現住人：若房屋所有人住址不明等特殊情況，依法代為繳納房屋稅。

• 承租人：房屋出租時，原則上仍由房東（所有人）繳納房屋稅。但若房東住址不明或未居住在當地，主管機關得交由「承租人」代繳，代繳的稅款可直接從後續的房租中扣抵。

• 起造人：房屋完工後，若尚未辦理建物第一次所有權登記且所有權人不明，由使用執照記載的起造人繳納房屋稅。

• 受託人：若房屋屬於信託財產，在信託期間由受託人繳納房屋稅。

• 未辦理保存登記（未辦權狀登記）之房屋：依房屋稅籍資料記載，若所有人不明，依順序向使用執照起造人、建造執照起造人，或現住人、管理人徵收。

房屋稅課徵範圍

雖然稱為「房屋稅」，但課稅範圍並不限於一般住宅。凡是固定於土地上的各類建築物或設備，不論供住宅、營業或工作使用，都屬於房屋稅的課徵範圍。

如固定於土地上的增設電梯、屋頂棚架、違章建築與增建、車庫、散裝倉庫、油槽、加油站等建築物，也都屬於房屋稅的課稅對象。即使未取得使用執照，或屬於違章建築，只要符合房屋稅課徵規定，仍須依法繳納房屋稅。但繳納房屋稅僅代表履行納稅義務，並不代表建物因此取得合法身分或成為合法建築物。

房屋稅課徵與繳交

房屋稅屬於地方稅按年計徵，由各地方政府負責徵收。每年的課稅期間為前一年 7 月 1 日 至當年 6 月 30 日，並於每年的 5 月 1 日至 5 月 31 日辦理繳納。

納稅義務人可依自身需求，選擇臨櫃繳納、便利商店、ATM 轉帳、信用卡、行動支付、約定轉帳或電子支付等方式完成繳稅。

房屋稅計算依據

依據《房屋稅條例》規定，房屋稅是以「房屋現值」為計稅基礎，再依「房屋的用途」適用不同稅率計算。因此，房屋是自住、非自住、非住家使用，或同時作住家與非住家用途，都可能適用不同的房屋稅稅率，最終應繳稅額也會有所差異。

 

房屋稅 2.0 新制重點與稅率一覽

房屋 2.0 是什麼？影響到誰？

「房屋稅 2.0」（俗稱囤房稅 2.0） 是《房屋稅條例》修正後的新制，自 113 年（2024 年） 7 月 1 日施行，並於 114 年（2025 年） 5 月首次依新制開徵。

本次改革主要希望降低囤房現象，提高房屋使用效率，因此調整房屋稅率與課稅方式，鼓勵房屋回歸居住使用。整體而言，房屋稅 2.0 的方向可歸納為五大重點：

1. 提高多屋且未有效利用房屋的持有成本。

2. 減輕全國單一自住房屋的稅負。

3. 調高非自住房屋的法定稅率。

4. 降低繼承共有等非自願持有房屋的稅負。

5. 鼓勵建商加速出售待銷售房屋（餘屋）。

房屋稅 2.0 的核心，在於導入非自住住家用房屋「全國歸戶」與「全數累進」兩項制度：

• 全國歸戶：本人、配偶及未成年子女名下的房屋，改為全國合併計算持有戶數，不再以各縣市分別計算。

• 全數累進：非自住房屋達到一定持有戶數後，納稅義務人全國總持有戶數「全數累進」課徵，所有符合課稅範圍的房屋都適用同一較高稅率，而非依不同級距分別計算。

 

房屋稅 2.0 稅率改革前後比較表

 

怎樣算自住？房屋稅 2.0 改革重點對象

房屋稅 2.0 的改革重點之一，就是降低真正自住者的稅負。不過，並非只要自己住就一定適用自住稅率，仍須符合一定條件。

全國單一自住享 1% 優惠稅率

若本人、配偶及未成年子女在全國僅持有 1 戶自住房屋，且房屋現值在各縣市政府規定的「一定金額」以下，並符合以下「自住房屋三要件」，即可適用 1% 優惠稅率：

1. 要件 1｜無出租營業： 房屋未出租，也未供營業使用。

2. 要件 2｜有實際居住： 供本人、配偶或直系親屬實際居住。

3. 要件 3｜已辦竣設籍： 本人、配偶或直系親屬已於該房屋辦竣戶籍登記。

一般自住享 1.2% 優惠稅率

若本人、配偶及未成年子女在全國合計持有 3 戶以內的住家用房屋，且符合下列「自住房屋三要件」，即可適用 1.2% 優惠稅率：

1. 要件 1｜無出租營業： 房屋未出租，也未供營業使用。

2. 要件 2｜有實際居住： 供本人、配偶或直系親屬實際居住。

3. 要件 3｜已辦竣設籍： 本人、配偶或直系親屬已於該房屋辦竣戶籍登記。

公益出租人房屋稅優惠（1.2%）

凡住宅所有權人將房屋出租給「符合租金補貼資格」的房客，或租給社福團體轉租給符合補貼資格者，經地方政府認定為公益出租人後，房屋稅即可比照自住稅率享有 1.2% 優惠。

請特別留意，房屋所有權人與租約上的出租人必須為同一人，即使是配偶或直系親屬代簽也不符合資格。此外，若房屋屬於多人分別共有，且僅其中一位共有人出租其持分，租約僅需記載該共有人；若為全體共同出租，原則上則應載明所有共有人。

房屋稅怎麼算？房屋稅試算範例

房屋稅的計算公式： 房屋評定現值（房屋課稅現值）x 房屋稅率

也就是以房屋的評定現值乘上適用的房屋稅率，即可算出應繳房屋稅。其中，房屋稅率依《房屋稅條例》規定訂有適用範圍，再由各地方政府於法定範圍內訂定實際稅率，因此不同縣市、不同房屋用途，適用的稅率可能有所不同。

「房屋評定現值」為計算房屋稅的基礎價值，並非房屋實際市價，綜合考量房屋的多項因素，包括建築材質、屋齡、樓層、地段、街路等級及使用情形等。實際數值由地方政府的「不動產評價委員會」，綜合考慮「房屋標準單價」、「地段率」及「折舊率」等 3 大面向訂定而出。因此一般而言，屋齡較新、建材較佳、地段較精華的房屋，評定現值通常也會較高。

房屋評定現值的計算方式如下：

房屋評定現值 = 房屋標準單價 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 地段率 × 面積

房屋稅率試算範例（以台北市非自住住家用為例） 

房屋稅 2.0 實施後，非自住住家用房屋改採全國歸戶計算持有戶數，並依房屋所在地地方政府公告的稅率級距課徵房屋稅。採全數累進方式計算，也就是當全國持有戶數達到某一級距時，名下所有適用差別稅率的非自住住家用房屋，均適用該級距稅率。

以 114 年台北市非自住住家用房屋稅率為例：

• 台北市非自住房屋2戶以下稅率：3.2%

• 台北市非自住房屋3戶至4戶稅率：3.8%

以下以全國歸戶後僅於臺北市持有非自住房屋為例，說明不同持有戶數對房屋稅額的影響。

情境一

假設屋主於臺北市持有 1 戶非自住住家用房屋，該戶房屋課稅現值為新臺幣 500 萬元，則房屋稅試算如下：

500萬 × 3.2% ＝160,000 元

情境二

若同一屋主於全國合計持有 3 戶非自住住家用房屋，依 114 年臺北市公告稅率，每戶均適用3.8%。若其中一戶房屋課稅現值為新臺幣 500 萬元，其房屋稅試算如下：

500萬 × 3.8% ＝190,000 元

其餘 2 戶房屋則應依各自的房屋課稅現值分別計算房屋稅額，再加總為該納稅義務人應繳納的房屋稅。

房屋稅率試算器

若想快速估算房屋稅，各地方政府也提供房屋稅試算工具，可依房屋所在地查詢並試算應納稅額。

但要注意的是，試算結果僅供參考，實際應繳稅額仍應以地方政府寄發的房屋稅繳款書為準。如對稅額有疑問，建議向房屋所在地的地方稅稽徵機關洽詢確認。

• 台北市房屋稅稅額試算：https://services.arpa.tpctax.dof.gov.taipei/ihCalwithfunctions/

• 桃園市房屋稅稅額試算：https://www.tytax.gov.tw/Tax_House.aspx?n=54&sms=10326

• 新竹市房屋稅稅額試算：https://est.hcct.gov.tw/hsinchuTaxTrial/housetax.html 

• 台中市房屋稅稅額試算：https://www.tax.taichung.gov.tw/taxtrial/houseTaxTrial/ 

• 嘉義市房屋稅稅額試算：https://www.citax.gov.tw/OnlineSearchAndCalculation/C004880 

• 台南市房屋稅稅額試算：https://www.tntb.gov.tw/core/service/housetax.php?lmenuid=61&smenuid=149

• 高雄市房屋稅稅額試算：https://www.kctax.gov.tw/Calculate/HOUCompute2.aspx?1=1&MenuID=1076 

房屋稅 2.0 後稅可以節稅嗎？

房屋稅雖然是每年固定支出的費用，但只要善用政策規定與優惠條件，就能在合法範圍內減輕房屋稅負擔。以下整理 5 個實用的節稅方法，屋主只要依據自身情況申請，不僅能減少稅務支出，也能確保房屋稅的負擔更為合理。

1. 申請「自住房屋優惠稅率」

若房屋是自住使用，且未出租或作商業用途，可申請以自住稅率 1.2% 計算。若符合房屋稅 2.0 新制全國單一自住的條件且現值在規定額度內，更可享 1% 優惠稅率。申請時需確認本人、配偶或直系親屬設籍於該屋，並符合居住條件。

2. 檢查「房屋稅籍用途」是否正確

許多屋主在買屋或移轉後，未即時更正前一任屋主的使用登記，導致房屋仍被歸類為營業用而多繳稅。建議在每年開徵 40 日以前（即 3 月 22 日，適逢假日展延至次一工作日）主動確認稅籍資料，若與使用登記有出入，房屋實際為自住或非營業使用，可向地方稅務機關申請變更房屋使用情形，以正確稅率重新課徵。

3. 善用「公益出租人」稅率優惠

若將房屋長期出租給符合租金補貼資格的承租戶，可申請成為公益出租人。經核准後，房屋稅率可降至 1.2%，不僅節稅，還能實現社會公益與稅務減輕的雙重效益。

4. 留意「申報時限」避免錯過節稅期

若房屋使用情形有變更（如由出租改為自住），須在每年開徵前 40 日內（約 3 月 22 日前）向所在地稅捐稽徵機關申報。若逾期申請，將延至下一期才可適用新稅率，等於多繳一整年的稅金。

5. 申請「毀損或特殊情形」減免

房屋若因地震、火災、風災受損達一定比例，或屬輻射屋、海砂屋等特殊類型，可提出證明文件申請減免。視毀損程度，稅務機關可核准減半或全免徵收。這項措施能在突發災害後，協助屋主減輕財務負擔。

除了災害受損及特殊房屋外，部分具有公益、宗教、文化或農業用途的建築，也可依法申請房屋稅減免。

若符合房屋稅減免資格也需要於開徵前 40 日內（約 3 月 22 日前）向所在地稅捐稽徵機關申報。若逾期申請，通常須自下一期房屋稅起才能適用減免。詳細各類減免資格、適用條件及應備文件，可參考財政部網站：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/house-tax/zx7AP85

房屋稅什麼時候繳？怎麼繳？房屋稅繳納說明

房屋稅的課稅期間為前一年的 7 月 1 日至當年 6 月 30 日，並於每年 5 月 1 日至 5 月 31 日 開徵。若繳納期限最後一天適逢例假日，將順延至下一個工作日。

若未於期限內完成繳納，每逾 3 日加徵 1% 滯納金，最高加徵至 10%。逾期 30 日仍未繳納者，稅捐稽徵機關得依法移送強制執行。

房屋稅繳納方式

房屋稅提供多種線上及實體繳納方式，收到稅單之後，可依自身需求選擇最方便的方式辦理。

繳納方式	說明	手續費
臨櫃繳納	持繳款書至各代收稅款之金融機構如 台銀、土銀、合作社、農會等辦理繳納（郵局不代收）	免手續費
便利商店	持條碼繳款書至 7-ELEVEN、全家、萊爾富、OK 繳納（單筆上限 3 萬元）	免手續費
ATM 轉帳	使用金融卡至貼有「跨行繳稅」標誌ATM操作	免手續費
信用卡／行動支付	透過網路繳稅服務網站或掃描稅單 QR Code 線上繳納	依銀行或平台規定
約定轉帳	事先向銀行申請委託代繳，系統會於期限截止日自動扣款	免手續費
電子支付	使用台灣 Pay 或網銀 APP 掃描 QR Code 繳納	依平台規定

 

沒收到或遺失房屋稅單怎麼辦？

若尚未收到房屋稅繳款書，或不慎遺失，也不用擔心，仍可透過以下方式完成繳稅：

1. 線上查詢及繳納

可登入地方稅網路申報作業網站，使用自然人憑證、工商憑證、已註冊健保卡或行動自然人憑證完成身分驗證，即可查詢應納稅額並線上繳稅。

2. 網路繳稅服務網站

收到繳款書後，可直接掃描繳款書上的 QR Code，或輸入銷帳編號，利用信用卡或活期存款帳戶完成線上繳納。

3. 前往地方稅稽徵機關列印繳款書

利用各地方稅稽徵機關和便利商店的多媒體資訊機（Kiosk），如：7-ELEVEN ibon、全家 FamiPort 等，可使用自然人憑證或已註冊健保卡驗證身分後，列印繳款書（小白單），再持單至便利商店繳納，或直接使用現場設備刷卡付款。

房屋稅常見問題

Q：房屋稅逾期怎麼辦？

若未於繳納期限內繳納房屋稅，自繳納期限屆滿次日起，每逾 3 日按應納稅額加徵 1% 滯納金，最高加徵至 10%。

在繳納期限屆滿後 30 日內，納稅義務人通常仍可使用原繳款書，透過掃描繳款書上的 QR Code，或利用網路繳稅、金融機構及其他公告的繳稅方式完成補繳。

逾繳納期限 30 日仍未繳納者，稅捐稽徵機關將依法移送法務部行政執行署辦理行政執行，除須繳納原應納稅額及滯納金外，並可能依法負擔相關執行費用。

Q：怎麼查詢自己有沒有繳稅？

可透過地方稅網路申報作業網站、財政部稅務入口網查詢繳稅紀錄，也可向房屋所在地的地方稅稽徵機關洽詢；若偏好實體方式，也可利用四大超商的 Kiosk 機台查詢。

Q：自住一定要設戶籍嗎？

是的。自房屋稅 2.0 實施後，若要適用自住住家用房屋優惠稅率，除房屋須供本人、配偶或直系親屬實際居住，且未出租或供營業使用外，本人、配偶或直系親屬還須於該房屋完成戶籍登記，並符合《房屋稅條例》規定的自住住家用房屋要件，始得適用優惠稅率。

Q：戶籍要什麼時候之前設立？

若要適用當年度自住住家用房屋優惠稅率，納稅義務人本人、配偶或直系親屬應於房屋稅開徵 40 日前完成戶籍登記，並於期限內向房屋所在地地方稅捐稽徵機關提出申報。實際申報截止日期，請依各年度財政部及地方稅捐稽徵機關公告為準。

Q：明明有設戶籍，為什麼仍不符合自住房屋資格？

設籍並不代表一定符合自住房屋資格。稅捐機關仍會依實際使用情形認定是否屬於「實際自住」，例如是否有出租、營業登記、異常低水電用量或其他可證明非自住使用的情況。

Q：如何申請自住房屋優惠稅率？

申請自住房屋，需準備相關文件（戶籍證明文件、建物坐落基地證明文件），可以以電子或紙本方式進行。詳細請參考財政部網頁：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw109w/cases/services/OLF013008/0

Q：年中房屋買賣的話，房屋稅是誰要繳？

自房屋稅 2.0 實施後，房屋稅改採按年課徵，並以每年 2 月末日為納稅義務基準日，以當日房屋登記的所有權人為當年度房屋稅納稅義務人。

因此，即使房屋於年中完成買賣，原則上仍由 2 月末日登記的房屋所有權人繳納當年度房屋稅；至於買賣雙方是否就房屋稅負擔另有約定，則依雙方契約約定辦理。

Q：房屋稅繳納證明需要保存多久？

依稅捐稽徵法第11條規定，應自他人取得之憑證及給予他人憑證之存根或副本，應保存5年。

另欠稅之徵收期間為5年，為避免將來查證欠稅時引起紛爭，建議納稅義務人對於納稅收據至少保存5年。

若採臨櫃或便利商店繳納，可留存紙本收據；若採網路、信用卡或行動支付等方式繳納，可保留繳費成功紀錄，或至財政部電子稅務文件入口網申請電子繳納證明。如日後有需要，也可向房屋所在地地方稅捐稽徵機關申請核發房屋稅繳納證明。

Q：房屋使用目的變更的話怎麼辦？

房屋使用情形如有變更（例如由自住改為出租、營業使用，或由非自住改為自住等），應於當年度房屋稅開徵 40 日前向房屋所在地地方稅捐稽徵機關申報。經核定後，將依變更後的使用情形適用相應房屋稅稅率。

如未於規定期限內申報，適用時點應依《房屋稅條例》及相關規定辦理，並以地方稅捐稽徵機關核定結果為準。

房屋實際使用情形如有變更，應依規定向房屋所在地地方稅捐稽徵機關申報，以適用正確的房屋稅稅率。

Q：房屋同時作住家及營業使用，房屋稅怎麼算？

房屋如同時作住家及非住家（如營業）用途，得依實際使用面積，分別適用住家用及非住家用稅率計徵房屋稅。

其中，非住家使用部分原則上按實際使用面積計算；但非住家使用面積未達房屋總面積六分之一者，仍以房屋總面積六分之一計算非住家使用面積，其餘部分則按住家用稅率計徵房屋稅。

Q：共同持有房屋的如何計算？

共有房屋的房屋稅仍依房屋課稅現值及適用稅率計算，不因共有而改變計算方式。未設管理人的共有房屋，地方稅捐稽徵機關原則上會依各共有人的應有部分（持分比例）分別開立房屋稅繳款書；如已設有管理人，則由管理人作為納稅義務人統一繳納房屋稅。共有人如欲由管理人統一繳納，可依規定向房屋所在地地方稅捐稽徵機關提出申請。

Q：買房還有其他什麼稅要繳？

除了房屋稅外，買房及持有房屋期間，還可能涉及其他稅負。例如，購屋時可能需繳納契稅；持有期間可能需繳納房屋稅及地價稅；出售房屋時，則可能涉及房地合一稅及土地增值稅。各項稅目的適用時機、課稅對象及計算方式皆有所不同，建議事先了解相關規定，以利妥善規劃購屋及持有成本。

因此在登記房屋稅時，除了可慮當下的用途，也建議考慮未來打算，才能精打細算做出最適當的房屋稅務規劃。

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※ 本文參考資料來源為財政部，相關稅制資訊請以官方最新公告為準，或請洽信義房屋專人諮詢。